Notar
Dr. Christian Pelz LLM
in Krefeld-Uerdingen

Verzeichnis: immobilien
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Übertragungsvertrag


  1. Einleitung
  2. Gründe für eine Übertragung
    1. Steuerersparnis
    2. Pflegefall
    3. Regelung bei mehreren Kindern
    4. Investitionen durch Kinder
    5. Immobilie wird lästig
  3. Inhalt des Übertragungsvertrages
    1. Ausgleich zwischen Geschwistern
    2. Pflichtteilsverzicht
    3. Nutzungsrechte für den Schenker
    4. Geldzahlungen
    5. Pflegeverpflichtung
    6. Rückforderungsrechte
  4. Zusammenfassung

1. Einleitung

Häufig sollen Immobilien als Schenkung auf andere, z.B. die nächste Generation, übertragen werden. Dabei ist zunächst zu klären, ob eine solche Übertragung in der konkreten Situation überhaupt sinnvoll ist. Ferner sollte sich der Veräußerer, der die Immobilie weggibt, über die Konsequenzen im Klaren sein und sich ggf. angemessene Rechte zu seinem eigenen Schutz vorbehalten. Insbesondere muss sich der Veräußerer klar machen, dass eine Übertragung nur im Ausnahmefall wieder rückgängig gemacht werden kann, insbesondere wenn der Empfänger hierzu nicht bereit ist. Außerdem kann der Veräußerer zur Sicherung seines eigenen Lebensstandards - von Ausnahmen abgesehen - nicht mehr auf die Substanz der Immobilie zurückgreifen. Er kann sie insbesondere nicht verkaufen oder beleihen, weil er nicht mehr der Eigentümer ist. Insbesondere dann, wenn es um die selbst genutzte Immobilie geht, will eine solche Übertragung daher gut überlegt sein.

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2. Gründe für eine Übertragung

Die Gründe für eine solche schenkweise Übertragung sind vielfältig. Im folgenden werden einige typische Gründe erläutert.

a) Steuerersparnis

Durch eine vorgezogene Übertragung kann im Einzelfall Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer gespart werden, indem die vorhandenen Freibeträge mehrfach ausgenutzt werden. Im Verhältnis zu Kindern ist dies wegen deren hoher Freibeträge allerdings oft nicht erforderlich: Insbesondere, wenn mehrere Kinder vorhanden sind, die zu gleichen Teilen erben sollen, sind die Freibeträge häufig höher als der Wert des vorhandenen Vermögens.

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b) Pflegefall

Viele ältere Menschen haben Angst davor, in ein Pflegeheim zu kommen. Ein Grund für diese Angst ist, dass sie aus ihrem Einkommen die Pflegekosten nicht bezahlen können und das hart ersparte Häuschen den Kindern erhalten möchten. Auch auch diesem Grund sollen manche Immobilien auf die nächste Generation übertragen werden.

Dieses Ziel lässt sich jedoch durch eine Übertragung nicht sicher erreichen. Nach § 528 BGB kann der Schenker das Geschenk zurückfordern, wenn er seinen Unterhalt nicht mehr aus seinem Einkommen oder übrigen Vermögen bestreiten kann. Im Verhältnis zum Sozialhilfeträger kann diese Regelung auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Insofern ist die Rückforderung jedenfalls innerhalb der nächsten 10 Jahre ab Übertragung möglich. Im Einzelfall kann eine Übertragung dennoch sinnvoll sein.

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c) Regelung bei mehreren Kindern

Gibt es mehrere Kinder, soll z.T. schon zu Lebzeiten geklärt werden, wer nach dem Tod der Eltern was bekommt. Ein Kind möchte möglicherweise das elterliche Haus übernehmen. Dies lässt sich zu Lebzeiten der Eltern häufig besser und ohne Streit klären als nach deren Tod. In diesem Fall kann eine Übertragung zu Lebzeiten daher sinnvoll sein.

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d) Investitionen durch Kinder

Sofern ein Kind selbst in die Immobilie investieren wollen, z.B. Aus- oder Anbau, Sanierung, möchten das Kind häufig Planungssicherheit haben, um seine Investitionen abzusichern. Auch in diesem Fall kommt eine Übertragung in Betracht.

Manche Eltern haben auch noch ein Baugrundstück zur Verfügung, auf dem ein Kind gerne selbst bauen möchte. Auch in diesem Fall kann es sinnvoll sein, das Grundstück aus diesem Anlass an das Kind zu übertragen.

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e) Immobilie wird lästig

Schließlich kommt es - gerade bei Mietshäusern - vor, dass die Eltern keine Kraft und Lust mehr haben, sich um die Immobilie einschließlich der Mieter zu kümmern. Teilweise reicht es aus, wenn die Kinder hier aufgrund einer Vollmacht für die Eltern und in deren Namen tätig werden. Teilweise möchten die Eltern aber gar nichts mehr mit der Immobilie zu tun haben und sie an die Kinder übertragen.

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3. Inhalt des Übertragungsvertrages

In dem Übertragungsvertrag wird natürlich die Übertragung an sich geregelt, einschließlich der entsprechenden Anträge an das Grundbuchamt, damit der Beschenkte als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Häufig gibt es aber darüber hinaus noch Regelungsbedarf, abhängig von der individuellen Situation und den Gründen für die Übertragung. Hierzu machen ich Ihnen Vorschläge, die zu Ihrer konkreten Situation passen. Beispiele für solche Vorschläge sind:

a) Ausgleich zwischen Geschwistern

Erhält nur eines von mehreren Geschwistern die Immobilie, kann (und sollte) geregelt werden, ob und inwieweit die anderen Geschwister einen Ausgleich bekommen. Der Ausgleich ist meist erst beim Tod der Eltern fällig. Bei der Verteilung des übrigen Nachlasses der Eltern kann der Wert der übertragenen Immobilie berücksichtigt werden. Alternativ kommt auch in Betracht, dass der Beschenkte den Geschwistern aus seinem eigenen Vermögen einen Ausgleich zu zahlen hat.

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b) Pflichtteilsverzicht

Sowohl im Verhältnis zu den Geschwistern als auch im Verhältnis zu dem Elternteil, der länger lebt, kann ein Pflichtteilsverzicht oder eine Anrechnung auf den Pflichtteil sinnvoll sein. Der Beschenkte kann also den Pflichtteil - entweder nur nach dem Erstversterbenden oder aber nach beiden Elternteilen - gar nicht mehr geltend machen oder muss sich den Wert der Immobilie hierauf anrechnen lassen (was natürlich zu demselben Ergebnis führen kann).

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c) Nutzungsrechte für den Schenker

Häufig möchte der Schenker die Immobilie noch ganz oder teilweise weiterhin nutzen, z.B. das selbst genutzte Einfamilienhaus, oder die Mieterträge bei vermieteten Immobilien weiterhin einnehmen. Dies lässt sich durch die Vereinbarungen entsprechender Nutzungsrechte erreichen. In Betracht kommen hier der Nießbrauch, der die gesamte Immobilie umfasst, und das Wohnungsrecht, dass nur eine Wohnung umfasst. Ein Wohnungsrecht macht dabei üblicherweise nur Sinn, wenn die Wohnung selbst genutzt wird.

Durch Vereinbarung eines solchen Nutzungsrechtes ändert sich durch die Übertragung wirtschaftlich häufig wenig: Der Schenker nutzt das Objekt weiter und trägt auch alle Kosten. Er kann die Immobilie jedoch i.d.R. nicht mehr verkaufen oder belasten.

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d) Geldzahlungen

Soweit eine Immobilie noch mit Krediten belastet ist, muss geklärt werden, wer diese künftig zahlt. Ggf. soll sie auch vom Erwerber abgelöst werden. Möglicherweise will der Schenker das Objekt auch nicht vollständig umsonst abgeben, sondern möchte einen bestimmten Geldbetrag hierfür vom Erwerber erhalten. Schließlich ist es möglich, das der Schenker keine Einmalzahlung erhalten möchte, sondern eine Geldrente bzw. - steuerlich gesehen - eine sog. dauernde Last wünscht. Dies sind regelmäßige Geldzahlungen, die typischerweise aus den Erträgen des übertragenen Vermögens gezahlt werden können (z.B. Mieteinnahmen, ersparte Aufwendungen für Miete einer eigenen Wohnung).

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e) Pflegeverpflichtung

Früher war es ganz üblich, dass die Kinder sich bei der Übertragung verpflichteten, die Eltern zu versorgen und zu pflegen, wenn diese dazu selbst nicht mehr in der Lage sind. Mittlerweile wird dies nur noch selten gewünscht. Auch wenn eine Pflege durch den Erwerber angedacht ist, soll dies oft nicht Bestandteil des Vertrages werden, sondern auf Freiwilligkeit beruhen. Problematisch ist ohnehin die Absicherung der Pflege: Möglich ist nur eine Absicherung der Pflegekosten. Die Pflege durch eine bestimmte Person zwangsweise durchzusetzen ist häufig nicht möglich und auch nicht sinnvoll - wer möchte schon von einer Person gepflegt werden, die dies nur zwangsweise macht?

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f) Rückforderungsrechte

Insbesondere bei der Vereinbarung von Nutzungsrechten möchte der Schenker das Objekt noch nicht endgültig aus der Hand geben. Es ist für ihn wichtig, dass jedenfalls bis zu seinem Tod die eigenen Kinder Eigentümer bleiben. Dies kann durch ein Rückforderungsrecht geregelt werden.

Der Schenker kann die Immobilie wieder zurückholen, wenn bestimmte Gründe beim Erwerber vorliegen. Dies sind üblicherweise finanzielle Schwierigkeiten des Erwerbers sowie ein Verkauf oder eine Belastung durch den Erwerber, ohne dass der Schenker damit einverstanden ist. Teilweise ist es auch sinnvoll, die Rückforderung zuzulassen, wenn der Erwerber vor dem Schenker verstirbt. Schließlich kann ein Rückforderungsrecht vereinbart werden für den Fall, dass vereinbarte Pflegeverpflichtungen nicht erfüllt werden oder dass vereinbarten Rentenzahlungen ausbleiben. In den letzten beiden Fällen dient das Rückforderungsrecht der Absicherung des Schenkers.

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4. Zusammenfassung

Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten kann aus verschiedenen Gründen durchaus sinnvoll sein. Dies kann im Gespräch mit dem Notar im Einzelfall geklärt werden, ggf. sollte auch der Steuerberater hinzu gezogen werden. Besonders wichtig sollte aber immer die Absicherung des Schenkers sein. Diese kann häufig durch vertragliche, im Grundbuch gesicherte Vereinbarungen erreicht werden. Manchmal ist der Schenker jedoch dann am besten abgesichert, wenn er von der Übertragung Abstand nimmt.

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